偿付高峰+违约潮 房企债务压力引人忧【J9九游会】

总结2017年，在“防止系统性金融风险”论调基础上，金融监管力度逐步强化，房地产业融资渠道大大收窄。住建部、银监会、发改委、财政部等多部委皆回应要规范购房融资，推展房地产业持续去杠杆和叛风险。2015年伊始，获益于融资环境宽松，公司债券融资超越了房地产行业研发债、信托居多的传统融资渠道。2016年一季度公司债发售规模近3000亿，但自2016年四季度以来，随着融资政策调控公司债发售规模也大幅度上升至500亿左右。

不受调控政策影响，房企融资渠道收窄，没钱房企为维持充裕现金流被迫发售融资成本更高的债券以确保融资效率。数据来源：wind行业景气度与收益将对各企业的抗风险能力产生较小影响。

依据wind数据，A股房地产市场收益增长速度自2013至2015年倒数下降至5.10%后，于2016年步入大爆发，增长率跃居至28.05%，营收16104.38亿元。然而，2017年增长率即跌返2015年的水平至7%。相比于盈利情况，现金流往往更加最重要，现金流的身体健康平稳是企业偿还债务最显然的确保。鉴于目前的房地产行业广泛项目规模大、开发周期宽，随着融资政策的放宽，房企融资渠道大大收窄，多数房企融资可玩性将不会增大，融资成本也将大大下降，现金流压力渐渐显出。

回应，房企在年报中也已意识到并得出将加快销售回款平稳现金流、减少融资成本，增大资金层面压力等措施。主流自由选择国内债 大幅度快速增长境外债2017年，房地产开发资金来源和结构基本保持稳定，房地产开发资金总计156052.62亿元。其中，国内贷款25241.76亿元比起外资仍然是房企更为倚赖的融资手段，而以定金及预收款居多的其他资金来源依然占有资金总额的48.89%。

2017年的美元债发售规模是同期公司债发售规模的4.6倍，人民币币值美元汇率的持续走强使得境外融资成本较低，但因不受美联储加息影响，同时房企此前公布的公司债券广泛为3+2、2+1结构也将集中于2018年、2019年届满，未来很有可能更进一步推高境外发债成本。2018债权人潮来袭 房企海外融资额缩减到2018，债券债权人大年。在日益放宽的金融监管下，迟至楼市伤势的是实体经济。

在刚过去的四个月，全国有16只债券经常出现债权人，牵涉到公司还包括春和集团、沈阳机床集团、丹东港、川煤集团、中国城建、亿阳集团、神雾环保、富贵鸟、中安消9家主体，牵涉到金额低逾130亿元。转入5月，市场上相继又有新的债权人债券经常出现，重阳投资5月发布的近期信息表明，今年以来早已有20只债券债权人，合计债券余额168.54亿元。截至5月中旬，有数10家主体曝出债券债权人，其中5家债权人主体为今年追加，分别是亿阳集团、神雾环保、富贵鸟、凯迪生态、中安消。

从债权人频率上看，2015年和2016年是追加债权人主体和金额的高峰期，2017年虽边际增加，但仍正处于较高水平。由此看来，若维持前五个月的频率，2018全年追加债权人比起前两年将不遑多让。债券债权人屡屡再次发生的另一面，是新债发售的困难重重。

5月21日，东方园林发债遇冷，原计划发售的10亿元公司债券，实际发售规模仅有5000万元。董秘杨丽晶较慢对此称之为仅有是不受大环境所累，发债才不会有影响，公司长时间运营，且具备债务能力。

然而，东方园林股市下跌，并于25日起临时清盘。反观境外发债，数据表明，截至2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资数据超过了233.2亿元，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度超过了107%。4月单月发债金额超过了88亿美元。

有分析人士称之为，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的市场需求更为急迫，随着信贷市场的调控持续，海外发债沦为房企短期融资渠道的主要自由选择。除此之外，2018年是房地产企业美元债集中于兑付的一年，企业面对新的资换旧债压力，海外发债市场需求持续提升。数据来源：年报2018年，有数部分房企回应出有了侧重去化库存，保持良好现金流、加快销售回款的行动及决意。

而在融资自由选择上，受限于国内融资环境的日益膨胀以及发改委牵头财政部印发的防止外债风险的通报，并将中资企业境外发债审核机制改回备案登记制，随着今年地方债务风险消弭的任务迫切性提升，针对外债的管控政策于是以持续增强，2017年大批量境外发债盛况或被容许。未来注重将更加偏向必要融资，如供应链ABS、长租公寓ABS等资产证券化手段。同时房地产行业集中度仍正处于加快提高的关键时期，随着房企负债情况的有所不同，对融资效率和成本的自由选择上则可能会更加着重于效率以应付有可能再次发生的流动性风险。

本文来源：J9九游会-www.cardloan-mix.com